Аренда жилья в Польше: на что обратить внимание

Как найти и арендовать квартиру в Польше? Этот вопрос беспокоит многих украинцев. Издание uainkrakow.pl рассказывает, на что обращать внимание.

Как работать с сайтами для поиска жилья

Сайты с объявлениями следует просмотреть, независимо от того, планируете ли вы снимать квартиру с помощью агентства или самостоятельно. Это позволит несколько сориентироваться на рынке доступных предложений.

Вот список наиболее надежных и популярных ресурсов:

• www.gumtree.pl
• www.olx.pl
• www.dom.gratka.pl
• www.domy.pl
• www.otodom.pl

На сайтах можно установить фильтры поиска, стоит это сделать сразу, чтобы не просматривать варианты, которые вам не подойдут. Например, если у вас есть дети и собаки, вы имеете аллергию на сигаретный дым и ваша семья хочет жить только на первом этаже, то стоит сразу указать опции: zwierzęta są akceptowane, dzieci są akceptowane (да, не все владельцы квартиры согласны пустить в дом детей, особенно маленьких), «dla niepalących» и «parter» (если есть опция, позволяет выбрать этаж). Также можно сразу отфильтровать объявления от агентств и напрямую от владельцев.

Через агентство или самостоятельно

Собственно, это не так существенно, выберите вы жилье от агентства недвижимости или от непосредственного владельца.  Помните, агентства не берут с потенциальных арендаторов денег просто за просмотр квартир или доступ к предложениям. Если вам случился «агент», предлагающий за 100 злотых показать квартиру – это мошенник, не ведитесь.

Что касается сравнения агентств и непосредственных владельцев, то плюсы агентства в том, что оно позволяет несколько скоординировать организацию просмотра интересующих вас вариантов и так сэкономить время. Также, агентство может решить проблему коммуникации с владельцами (если вы неуверенно чувствуете себя и плохо владеете польским, а владелец говорит только на польском, вам в некоторых агентствах могут предложить сопровождение на украинском, русском или английском).

Но, в общем-то, агентство – это не обязательно. Известно, что многие (особенно это касается иностранцев) переживают, что аренда от непосредственного собственника может быть «ненадежной» и выбирают агентство или посредника, помогающего искать жилье во избежание «подводных камней». Это имеет смысл только в известной степени. Ведь с непосредственным владельцем вы будете заключать договор, который так же действует, как и договор «через агентство», так что если проявить внимательность и благоразумие (которые и при сотрудничестве с посредником очень нужны), то самостоятельный поиск – это хороший выбор.

Ведь даже если вы ничего не платите агентству за подбор жилья, владелец квартиры платит деньги агентству за сотрудничество, так что цена аренды «от агентства» может быть выше, чем при непосредственном найме.

Типы домов

Польские города очень разные. Там можно жить и в частном доме на окраине, и в закрытом дворе с небольшим количеством домов (osiedle), и в многоэтажке в индустриальном районе, и в старом доме. Может быть близко сразу к разному транспорту, а может быть очень зелено, но с транспортом плохо. Словом, следует определить приоритеты (впрочем, иногда они определяются уже в процессе поиска).

Рассмотрим несколько типов помещений, которые можно встретить.

Многоэтажка (blok, duży blok) – распространенный и хорошо знакомый нам тип жилья.

Плюсы:

• недорого (если рассматривать бюджетные варианты);
• большой выбор (потому что таких квартир много);
• есть во многих городах: можно ориентироваться на место обучения или работы;
• всегда имеют городское центральное отопление, плата за вывоз мусора и уход за придомовой территорией стандартная (то есть не высокая);

Минусы:

• большое количество жителей – более высокий риск получить «проблемных» соседей;
• более низкий уровень безопасности: маленький ребенок не будет гулять сам во дворе между многоэтажками, оставлять ценные вещи под домом тоже не всегда уместно.

Отметим, однако, что в целом польские города безопасны, то есть эти риски не следует преувеличивать.

Osiedle  – закрытый двор – это хороший выбор для семей с детьми. Обычно дома в таких дворах небольшие: 3-4 этажа, 1-2 подъезда.

Плюсы:

• безопасность: двор закрыт, люди почти все знакомы, дома невысокие, поэтому даже пятилетний ребенок может безопасно гулять сам, во дворе удобно оставлять велосипеды, тележки и самокаты;
• тишина: обычно в таких поселениях достаточно спокойно;
• ухоженность: обычно много зелени, очень чистая и ухоженная территория.

Минусы:

• возможные неудобства с транспортом: если рассматривать не самые дорогие, а умеренные варианты – может быть далековато до центра и не очень удобно добираться общественным транспортом;
• дополнительная оплата за уход за территорией: иногда достаточно ощутимая.

И, наконец, немного экзотики:  каменица   – характерный старый дом, обычно в центре. Аренда в таком месте не обязательно заоблачно дорогостоящая, как иногда кажется, но на это есть свои причины.

Плюсы:

• эстетика: высоченные потолки и большие окна;
• расположение: обычно это самый центр города.

Минусы:

• если все хорошо отремонтировано, то это дорого, если цена умеренная, значит, жилье может быть не в очень удовлетворительном состоянии;
• цена за отопление: чтобы обогреть высокое помещение, уходит очень много энергии; к тому же, дома часто не имеют центрального отопления, а локальное – всегда дороже;
• часто отсутствие двора и зелени;
• много людей и шум (просто за стеной может быть хостел, а внизу – ресторан, да и вообще улицы центра бывают шумными).

Расположение и транспорт

Обычно ищут квартиру рядом с местом работы или учебы. Однако следует заметить еще несколько факторов. Наряду с университетами жилье может стоить дороже, чем в отдаленном районе. Рядом с работой (это иногда значит в центре и дорого), а иногда наоборот – на дальней окраине, где кроме вашего места работы почти ничего нет. Также, если есть дети, следует выяснить, в какую школу или сад они будут ходить.

Посмотрите, как выглядит место вашего дома на Google Maps. Проверьте, каким транспортом вы будете добираться до важных мест с помощью приложения   jakdojade.pl.

Если есть возможность, узнайте, как обстоит дело с пробками на дороге (в некоторых местах можно регулярно стоять в пробках почти час, в то время как по карте кажется, что можно доехать за 10 минут).

Заметим также, что не стоит опасаться пересадок. В целом, общественный транспорт в Польше устроен удобно и ехать с несколькими пересадками может быть вполне комфортно и быстро. Главное – проверьте информацию о месте и транспорте, так как указано в описании «15 минут от центра» не соответствует действительности. Если вы не можете сами поехать или попросить друзей убедиться, по крайней мере воспользуйтесь упомянутыми Google Maps и jakdojade.pl.

«Чинш», «медиа», «кауция»

Оплата за арендуемое жилье состоит из денег, которые вы платите владельцу (czynsz) и денег за коммунальные услуги (media). Удобен и распространен такой подход: наниматель платит владельцу ежемесячную сумму, и так же ежемесячно платит счета за коммунальные.

Но договоренность может быть и другой: арендатор платит конкретно оговоренную сумму владельцу, а тот самостоятельно платит все счета. В любом случае, следует подробно выяснить, как вы будете рассчитываться и зафиксировать это в договоре. Обратите внимание: плата за интернет обычно не входит в «media» (поэтому ее следует учесть как дополнительный расход при планировании бюджета).

Очень важно просмотреть счета владельца помещения за воду, электричество, отопление за несколько месяцев, чтобы сориентироваться, сколько на самом деле вы будете платить кроме чинша. Также следует зафиксировать показатели счетчиков.

При подписании условия и въезде в квартиру обычно нужно заплатить залог (kaucję). Стандартно она равна сумме месячной платы за жилье, но иногда может быть больше или меньше, по договоренности. Когда арендатор выезжает, собственник возвращает залог, если нет оговорок в состояние жилья. Владелец может забрать залог или его часть, чтобы компенсировать ущерб, причиненный жильцом.

Отопление

В Польше есть дома с центральным отоплением (centralne ogrzewanie) и автономным отоплением (оgrzewanie wlasne).

• Центральное отопление

Центральная городская сеть отопления обычно работает с октября по апрель. Оплата за отопление начисляется за месяц вперед, с ориентацией на среднее значение расходов на обогрев, позже вы получаете перерасчет. Поэтому важно обратить внимание на то, чтобы батареи в вашей квартире имели регуляторы и можно было отключать отопление, когда оно вам не нужно (на самом деле подавляющее большинство батарей именно таковыми и есть). Центральное отопление – это самый дешевый способ обогрева жилья, мы бы советовали отдавать предпочтение именно ему.

• Автономное отопление

Это отопление не зависит от городской сети, это в известном смысле – большая степень свободы. Но это гораздо дороже центрального.

Обратите внимание: цены за аренду квартиры (czynsz) с автономным отоплением могут быть ниже цен на жилье с отоплением центральным, однако эта разница нивелируется уже за один отопительный сезон. Следует обратить внимание на то, утеплен ли дом, хорошо ли уплотнены окна. Понятно, что в квартире с хорошей теплоизоляцией независимо от типа отопления расходы на обогрев будут ниже, чем в холодном помещении.

Обустройство квартиры

• Строение жилья

Следует составить список основных вещей и по нему проверить, все ли есть в вашей будущей квартире. Есть ли проходные комнаты? Есть ли в комнатах двери? Есть ли в ванной унитаз? А на кухне окна? Наверное, это очень смешно звучит, но известен случай, когда невнимательным арендаторам досталась кухня без окон, а другой несчастливый наниматель нашел хорошую однокомнатную квартиру (kawalerkę), а потом выяснилось, что в туалете нет двери.

Обычно в объявлениях неудобные детали обходят, поэтому есть смысл не просто просмотреть фото, а задать вопрос относительно тех вещей, которых не видно на фотографиях, и, конечно, убедиться своими глазами (если это возможно).

• Мебель и техника

Помещения без мебели могут быть ощутимо дешевле меблированных. Они удобны для тех, кто хочет обустроить дом по собственному вкусу, однако понятно, что придется покупать все необходимое для жизни самостоятельно. Так что помещение с мебелью и техникой – это обычно более простой и удобный вариант. Следует также составить список необходимых для вас вещей и проверить по этому списку, есть ли все необходимое и работает ли оно.

• Договоренность с владельцем по поводу порядка в доме

Следует сразу обсудить с владельцем, можно ли вам пробить перфоратором отверстия в стене, разрисовать стену, провести дополнительные электророзетки и т.д. Если вы планируете жить несколько лет, то часто подобные вещи не вызывают возражений, но всегда следует выяснить ситуацию заранее.

Следует договориться заранее, кто будет ремонтировать или менять в случае порчи технику (обычно за серьезный ремонт отвечает владелец квартиры, а за мелкий – арендатор).

Лучше все договоренности зафиксировать в договоре найма квартиры. Также полезно добавить в договор протокол (protokol zdawczo-odbiórczy), в котором перечислены все существенные вещи о состоянии жилья и техники. Если какие-то вещи в квартире испорчены (сломанный шкаф, треснувшая ванна, пятно на паркете и т.п.), кроме протокола это можно сразу зафиксировать на фото, чтобы потом, когда вы будете съезжать, к вам не было претензий.

Если у вас есть домашние животные или планируете их завести, также хорошо отметить это в договоре, это позволяет избежать многих проблем на будущее.

Виды договоров

Вопрос о договоре аренды заслуживает более подробного внимания. В Польше различают три разновидности аренды недвижимости:

• обычная (najem zwykły);
• оказиональная (najem okazjonalny);
• институциональная (najem instytucjonalny).

Они регулируются разными типами договоров.

Институциональная аренда касается аренды жилья для ведения бизнеса. Обычно, когда мы снимаем жилье, имеем дело с другими двумя видами аренды – обычной или оказиональной, поэтому сосредоточимся на них.

Обычный договор аренды (umowa najmu)  – это, наверное, наиболее понятная разновидность договора: письменная договоренность между арендодателем и нанимателем, предоставляющая право на пользование жильем.

Договор аренды на указанное время  (umowa najmu na czas oznaczony) точно определяет время продолжительности аренды. Такой договор нельзя разорвать раньше (если только соответствующие основания не очерчены в договоре).

Договор аренды на неопределенное время  (umowa najmu na czas nieoznaczony) определяет условия пользования жильем без точного времени аренды. Важно указать в таком условии способы ее расторжения. Обычно отмечают, за какое время следует предупредить другую сторону, если ты хочешь расторгнуть договор (okres wypowiedzenia).

В большинстве случаев удобно предупреждать заранее: за месяц или два арендатор может найти другое жилье, а владелец – подыскать других жильцов.

В обоих случаях простой договор аренды:

• не обязан иметь нотариального заверения;
• не позволяет выселить жильцов без решения суда (в некоторых случаях, например, если речь идет о семье с детьми, которая не платит за жилье, судебный процесс может длиться годами).

Договор оказиональной аренды (umowa najmu okazjonalnego) отличается от обычного тем, что в определенных договором случаях арендатор добровольно обязуется освободить квартиру по требованию арендодателя, а в случае промедления соглашается на принудительное выселение без решения суда.

Также, наниматель должен указать дом, в который он переедет, если его выселят. Итак, оказиональный тип договора:

• обязательно заверяется нотариально;
• разрешает принудительное выселение.

Договор оказиональной аренды также может заключаться на указанное и неопределенное время. Некоторые владельцы квартир настаивают на оказиональной аренде, потому что хотят лучше защититься от непорядочных арендаторов. Впрочем, если надежность и платежеспособность потенциального жильца не кажутся сомнительными, многие охотно соглашаются на обычный договор аренды.